La cedolare secca sugli affitti è un’opzione prevista dall’art. 3 del Decreto Legislativo 23/2011; si tratta di un’imposta alternativa a quelle attualmente dovute sulle locazioni, in particolare sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Cerchiamo di sciogliere i nodi principali:
In concreto come funziona? La cedolare è molto semplice, si applica il 21% (o il 19% se il contratto è concordato e su immobili ubicati in particolari comuni) al canone di locazione; il reddito in questione non si somma ai reddito globale del soggetto, soggetto ad aliquote progressive che vanno dal 23 al 43%. Se si opta per la cedolare, però, si ha anche qualche piccolo svantaggio, per cui prima di correre dal commercialista occorre fare due calcoli.
Innanzitutto non è possibile rivalutare il canone secondo gli adeguamenti Istat, in secondo luogo con la tassazione normale è consentito un abbattimento del canone all’85%, mentre con la cedolare tutto il canone percepito viene tassato.
Piccola ma doverosa chiosa sulla rivalutazione Istat: supponiamo di avere un canone di 500 euro mensili, con un’inflazione del 2% annua, non si potrà chiedere all'inquilino l'adeguamento dei 120 euro annui.
Per un calcolo rapido della convenienza suggerisco questo sito:
Cosa si deve fare se si vuole optare per la cedolare? Per i contratti già in essere la norma prescrive che si debba informare l’inquilino, (io suggerisco tramite raccomandata)… ed anche il commercialista, che in questo periodo sta pensando a come calcolare i vostri acconti. L’opzione per la cedolare poi sarà espressa nella dichiarazione dell’anno prossimo.
Per i nuovi contratti, invece, si dovrà compilare un modello reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate (Siria per l’invio telematico o Modello 69 per tutti i contratti).
A chi conviene? Sicuramente la norma agevola i contribuenti con aliquota marginale più elevata, e anche per questo è stata aspramente criticata dalla stampa specializzata; lo Stato si è fatto i suoi conti e spera di aumentare il gettito grazie alla semplicità dell’applicazione del tributo, che permetterebbe di mettere in regola molti contratti tutt’oggi irregolari. Vedremo se sarà davvero così!
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